A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou a teoria da eficácia contratual em relação a terceiros em uma ação envolvendo a Caixa Econômica Federal (CEF) e um mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). É a primeira vez que tal orientação é dada pelo STJ a contratos administrativos. A Turma negou provimento a recurso especial em favor da CEF, interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região.
Segundo os autos, foi celebrado um contrato de mútuo habitacional firmado entre J.A.S. e Terra Companhia de Crédito Imobiliário (Terra CCI), agente financeiro vinculado ao extinto Banco Nacional de Habitação (BNH). Posteriormente, houve cessão de posição contratual de J.A.S. para outra pessoa, por força de escritura de compra e venda, em 1989. Na escritura, ressalvou-se a existência de caução hipotecária dada ao BNH por Terra CCI, por meio de endosso em cédula hipotecária. Houve quitação antecipada do saldo devedor pelo novo mutuário em 1991, com quitação passada por Terra CCI em 1997.
Ocorre que a garantia real permaneceu sobre o imóvel, em favor da CEF, sucessora do BNH, por intermédio da Terra CCI. A credora original, Terra CCI, entrou em processo de liquidação extrajudicial e renegociou seus débitos com a Caixa Econômica, por meio de instrumento de novação (acordo de renegociação de contrato), em 1998. Naquele momento, fez-se expressamente ressalva quanto à existência de garantia real constituída sobre o imóvel primitivamente financiado ao mutuário.
O acórdão do TRF-5 que conservou a sentença de primeiro grau que afirmou a ineficácia do negócio jurídico celebrado entre a CEF e a Terra CCI em relação a terceiros entendeu que os recorridos cumpriram suas obrigações perante o credor, não sendo lícito mantê-los vinculados por efeito de inadimplemento da Terra CCI para com a CEF.
O ministro relator Humberto Martins definiu que o antigo princípio contratual da “eficácia relativas dos contratos “hoje vem sendo mitigado pela doutrina brasileira, com base em novas construções teorias francesas, ao exemplo da doutrina do terceiro cúmplice e da eficácia contratual em relação a terceiros. Com isso, cria-se uma esfera de proteção de terceiros em face de negócios jurídicos que lhes são aparentemente alheios.
No caso, ressalta o ministro, ao novar suas obrigações, a CEF e a Terra CCI afetaram indevidamente os direitos dos mutuários. Para ele, “a oponibilidade da cessão de direitos (Terra CCI e CEF) deixa de atingir a eficácia dos terceiros, por conta da proteção jurídica hoje concedida pelo ordenamento às pessoas que se põem à margem de negócios que lhes são prejudiciais, como ocorreu no caso”.
Para o relator, “independentemente do teor da lei, a aplicação dos princípios relativos à proteção das relações jurídicas em face de terceiros é fundamento suficiente, ao lado da função social e da boa-fé objetiva, para impedir a responsabilização dos recorridos (mutuários)”. Segundo o ministro, “a oponibilidade da cessão de direitos (Terra CCI e CEF) deixa de atingir a eficácia dos terceiros, por conta da proteção jurídica hoje concedida pelo ordenamento às pessoas que se põem à margem de negócios que lhes são prejudiciais, como ocorreu na espécie”.
Com a decisão da Turma, os recorridos (mutuários) estão liberados da responsabilidade da garantia real originalmente firmada, especialmente porque já quitaram suas obrigações.
Fonte: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=90125